Alienação Fiduciária

Também chamada de alienação em garantia, Alienação Fiduciária é a transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação do devedor, que permanece na posse direta do bem, na qualidade de depositário. Essa garantia, criada pela Lei n° 4728, de 14 de julho de 1965, artigo 66, veio resolver o problema das financeiras que, ao financiar a aquisição de bens, utilizavam institutos obsoletos para garantir o pagamento da obrigação.

Para valer contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da sede do credor e, na alienação de veículos automotores, o contrato deverá ser inscrito junto à autoridade de trânsito onde se encontra registrado o bem objeto da garantia.

Caso o fiduciante se torne inadimplente, a Lei nº 9.514 trouxe previsão legal do procedimento para intimação do devedor e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, se não for purgada a mora.

Um dos requisitos do contrato que serve de título ao negócio fiducial é o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou crédito do fiduciário (artigo 24, inciso II, da Lei nº 9.514). Não há óbice para estipular pagamento único da dívida em data certa, apesar de ser mais comum o pagamento em parcelas mensais até a quitação total da dívida.

Por isso, a Lei determina que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (artigo 26, “caput”).

Ocorrendo a falta de pagamento da dívida, caberá ao fiduciário requerer ao Registro de Imóveis onde está registrada a propriedade fiduciária a abertura do procedimento de consolidação da propriedade, pedindo a intimação do fiduciante para que este satisfaça, no prazo de quinze dias, a prestação vencida (ou as prestações vencidas) e mais as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação (§ 1º), O § 2º do artigo 26, dispõe que “o contrato deve estipular o prazo de carência após o qual será expedida a intimação”. Isto significa que o contrato deve prever um número mínimo de parcelas sem pagamento para que o fiduciário possa requerer a abertura do procedimento de consolidação da propriedade. Em regra, os contratos estipulam três parcelas vencidas, mas não há óbice algum em fixar número menor ou maior de parcelas em atraso.

A Lei permite que o requerimento de consolidação da propriedade seja feito pelo fiduciário, por seu representante legal ou por procurador regularmente constituído (§ 1º do artigo 26).

Assim, apresentado o requerimento ao Registro de Imóveis, compete a este verificar; a) se a alienação fiduciária está registrada em imóvel matriculado na serventia; b) se foi requerido e assinado pelo fiduciário, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, sendo que os documentos comprobatórios de tais qualidades devem acompanhar o requerimento; c) se há o endereço para a intimação do fiduciante ou de seu representante legal ou de seu procurador regularmente constituído; d) se veio o cálculo da prestação vencida com os acréscimos previstos na lei, com projeção de dias suficientes para a realização da intimação mais o prazo para purgação da mora.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 determina o procedimento extrajudicial que o fiduciário deve adotar para encerrar a dívida que originou o regime fiduciário, como se pode ver no artigo 27 desta Lei.

O fiduciário deve promover o público leilão para a alienação do imóvel consolidado, tendo para tanto o prazo de trinta dias (artigo 27, “caput”). Não há previsão de sanção na lei para o caso de descumprimento desse prazo de trinta dias, não competindo ao oficial de Registro de Imóveis fiscalizá-lo, já que se trata obrigação contratual que não diz respeito à atividade registral.

Apesar da Lei conter a expressão “público leilão”, na verdade ela exige dois leilões, como se pode ver nos §§ 1º, 2º, 2º-A e 2º-B. Tal como ocorre nos procedimentos judiciais, no primeiro leilão não pode ser aceito lance inferior ao valor de avaliação do imóvel, devendo ser realizado outro nos quinze dias seguintes (§ 1º). Vale lembrar que um dos requisitos do contrato de alienação fiduciária é exatamente a indicação do valor do imóvel para efeito de venda em público leilão e dos critérios para a respectiva revisão (artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514).

Quanto ao segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que este seja igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (§ 2º). Ou seja, enquanto no primeiro leilão o lance mínimo a ser aceito está vinculado ao valor da avaliação do imóvel, no segundo o lance fica sujeito ao valor da dívida e seus acréscimos legais.

Após a realização dos leilões, a dívida ficará extinta e o credor deverá fornecer termo de quitação da dívida (artigo 27, §§ 5º e 6º da Lei nº 9.514/1997), mesmo que no segundo leilão o maior lance seja inferior ao valor da dívida. Com a quitação da dívida, o credor tem a opção de vender como quiser o imóvel, seja mediante venda direta, seja pela realização de novos leilões.

Textos retirados dos sites:

https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/alienacao-fiduciaria-na-pratica/

https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/artigo-a-alienacao-fiduciaria-de-coisa-imovel-e-os-leiloes-apos-a-consolidacao-da-propriedade-imobiliaria-undefined-por-bruno-jose-berti-filho

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