Perguntas Frequentes

Por que contratar a Mentor Assessoria em Leilões?

A Mentor Assessoria em Leilões pode te assessorar de maneira profissional, fornecendo as informações necessárias para que a arrematação seja segura e lucrativa.

 


Nunca investi em leilões, por onde devo começar e como devo me proteger para não entrar em uma fria?

Para quem nunca investiu em leilões e, mesmo para os que já tenham investido ou ainda investem, recomenda-se a contratação de profissionais especializados no ramo. É de extrema importância analisar previamente o leilão de interesse. A Mentor Assessoria em Leilões é uma empresa qualificada para realizar toda a análise prévia do leilão (jurídica e documental), bem como atuar em todas as etapas do processo de uma arrematação, desde a compra do imóvel no leilão (arrematação) até a posse do imóvel (entrega das chaves).


Por que investir em leilões de imóveis?

Investir em leilões de imóveis é uma excelente oportunidade de obter alta rentabilidade, com toda segurança necessária.

É um mercado restrito, pouco divulgado e exclusivo, com ótimas oportunidades.

O arrematante possui, como garantia, o imóvel objeto do leilão (patrimônio físico), com toda documentação regularizada.

Trata-se da mesma garantia exigida pelos bancos quando emprestam dinheiro.

Sobre o valor da arrematação há a incidência de correção monetária. Portanto, caso o leilão, a qualquer momento for, por exemplo, invalidado, o arrematante receberá o valor pago com a correção correspondente. A devolução da quantia investida ocorrerá por meio de mando de pagamento determinado pelo juiz (no caso de leilões judiciais). Toda arrematação pode e deve ser analisada previamente, pois há aspectos relevantes que você precisa conhecer para que o negócio seja rentável e seguro.

Nossa assessoria, vai lhe permitir o investimento de maneira hábil a escolher a melhor oportunidade.


O que são e como funcionam os Leilões Judiciais?

Os Leilões Judiciais decorrem de um processo judicial. Para saldar a dívida existente no processo, o bem do devedor vai à leilão, por determinação judicial. Para tanto, o juiz nomeia um leiloeiro que fará o leilão do bem. Durante o leilão, são oferecidos lances pelos participantes e, ao final, vence aquele que deu o maior lance.


O que são e como funcionam os Leilões Extrajudiciais?

Ao contrário do leilão judicial, nesta modalidade, não há intervenção da justiça. Ocorre por iniciativa e autorização do proprietário do bem. É comum em financiamentos imobiliários em que o devedor deixa de pagar a dívida, ocasião em que os Bancos oferecem esses imóveis para leilão.


Qual melhor tipo de leilão para investir? Judicial ou Extrajudicial?

Tanto os leilões judiciais quanto os extrajudiciais são altamente rentáveis. Não existe o melhor ou o pior. Devemos analisar a oportunidade propriamente dita e não o tipo do leilão.


Quais são as modalidades de leilões?

Os leilões podem ser presencial, eletrônico/online ou simultâneo.

Leilão presencial: como o próprio nome diz, será realizado em local determinado pelo leiloeiro para a apresentação dos lances, e é a forma mais conhecida de leilão.

Leilão online ou eletrônico: é semelhante ao leilão presencial, com a diferença de que tudo acontece pela internet.

Os lances são ofertados pelo site do leiloeiro. Para isso, é necessário efetuar um cadastro prévio no site em que haverá o leilão. Leilão simultâneo: os participantes podem dar os lances presencialmente e/ou on-line.


Qual é a diferença entre 1ª e 2ª praça?

São os atos do leilão. Salvo exceções, os leilões possuem dois atos, ou seja, duas praças. Na primeira praça ou primeiro leilão judicial, o bem é leiloado pelo valor da avaliação do imóvel. Na segunda praça ou segundo leilão judicial, o bem é leiloado pelo valor mínimo determinado pelo juiz no edital de leilão, que pode ser de 50% do valor da avaliação. Já nos leilões extrajudiciais, o bem será vendido pelo valor mínimo determinado pelo proprietário (banco/incorporadora/etc.)


Qual a melhor momento para se arrematar? Na 1ª ou 2ª praça?

A grande vantagem do leilão é poder arrematar um imóvel por um preço abaixo do praticado no mercado. É preciso estudar se o valor da avaliação está de acordo com os preços praticado. Muitas vezes, não vale a pena arrematar pelo valor da avaliação, sendo melhor aguardar a abertura da 2ª praça.

Em leilões judiciais, o bem em 2ª praça pode ser arrematado em até 50% do valor de avaliação (depende do que constar no Edital). Sendo assim, a 2ª praça é o melhor momento para se arrematar.

Nos leilões extrajudiciais da Alienação Fiduciária, em 2ª praça, o bem pode ser arrematado pelo valor da dívida, o que pode ser muito interessante, conforme o caso.


Qual é o preço bom para arrematar um imóvel?

Depende muito para qual finalidade do imóvel. Se for para moradia ou investimento. Também depende muito da perspectiva de cada cliente e da liquidez do imóvel. Geralmente, consideramos uma boa arrematação quando o valor total investido ficar entre 70% a 75% do valor de avaliação. Mas repetimos, não é uma regra. Tudo depende das circunstâncias de cada cliente; do momento do mercado; taxa de juros; oferta e demanda, etc.

Entenda qual a sua real necessidade e arremate baseado nela.


Se o leilão for presencial, posso enviar uma pessoa em meu lugar para ofertar os lances?

É possível um terceiro participar e ofertar os lances no lugar do arrematante, desde que tenha procuração para tal. Recomenda-se entrar em contato com o leiloeiro informando a circunstância e de como proceder, já que cada leiloeiro/leilão tem a sua regra.


O valor da arrematação pode ser pago por financiamento imobiliário? E pelo saldo do FGTS?

No leilão judicial, não é possível o pagamento por meio de financiamento e/ou utilizando o saldo do FGTS. Entretanto, é possível o pagamento do imóvel arrematado por meio do parcelamento judicial (caso tenha previsão em edital).

A lei prevê entrada de 25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 meses. Importante lembrar que, além do valor da arrematação, há a comissão de 5% do leiloeiro, que deve ser pago sempre à vista. O parcelamento judicial é uma ótima oportunidade.


Existem riscos nos leilões de imóveis?

Existem riscos nos leilões de imóveis, assim como todo investimento possui, porém os riscos podem ser previstos e evitados antes de participar dos leilões, desde que se tenha conhecimentos técnicos ou conte com uma assessoria especializada em leilões, como a Mentor assessoria em leilões.


Qual é melhor para arrematar, um imóvel ocupado ou desocupado?

Para as pessoas que se aventuram em leilões sem uma assessoria especializada, tendem a ofertar lances/arrematar os imóveis desocupados, pois acreditam que são melhores. Porém, tanto os imóveis ocupados quanto os desocupados são altamente rentáveis. Não existe o melhor ou o pior. Devemos analisar a oportunidade propriamente dita.

Um leilão de imóvel ocupado tende a ser menos concorrido e, consequentemente, o preço final menor. Enquanto os desocupados, por ter maior concorrência e pessoas ofertando lances, o valor final tende ser maior.


É possível visitar o imóvel antes de arrematá-lo?

É possível a visita do imóvel antes de arrematá-lo. Apesar de ser vedado por lei, o futuro arrematante poderá encontrar óbices para visitar o imóvel quando ocupado. Desta forma, deverá, por meio de advogado, comunicar o juízo competente para solucionar o impasse.

Porém a decisão do juiz não acontece na mesma velocidade do leilão, que já tem data para acontecer.

Sendo assim, a grande maioria das arrematações acontecem sem poder ser visitado o imóvel, assim como acontece com os imóveis vendidos na planta, em que o comprador não vê o imóvel que está comprando.


Quem arca com as dívidas do imóvel do proprietário anterior?

As dívidas oriundas dos imóveis são tidas como “propter rem”, ou seja, do próprio bem. Dessa forma, quem adquire um imóvel que possua dívidas de condomínio/IPTU, caso o valor da arrematação for insuficiente para quitá-los, deverá o arrematante arcar com essas dívidas, sem direito ao regresso (ação de cobrança).

Quem contrata nossa assessoria para análise prévia do leilão, terá todas as informações necessárias para poder realizar contas e decidir, com calma e tranquilidade, se é um bom e lucrativo negócio.


O que é sub-rogação do IPTU?

Prevista no artigo 130 do Código Tributário Nacional, a sub rogação é o requerimento feito para descontar eventuais débitos de IPTU no lance ofertado, quando previsto no edital do leilão.


Qual é o deságio que um imóvel pode chegar em segundo leilão?

O deságio que um imóvel pode chegar em um segundo leilão judicial é de, no máximo, 50% do valor de avaliação. Abaixo disso, o leilão poderá ser anulado, por preço vil.

Nos leilões extrajudiciais da Alienação Fiduciária, em 2ª praça, o bem pode ser arrematado pelo valor da dívida, o que pode ser muito interessante, conforme o caso.


O que é preço vil?

Por lei, considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.


Não sei ou não tenho tempo para procurar ótimas oportunidades para arrematação, existe alguma forma mais rápida e fácil?

Sim. A Mentor Assessoria é uma empresa de excelência qualificada para localizar os melhores negócios em imóveis dentro do perfil e valores predeterminados por nossos clientes.


O imóvel pode possuir dívidas diferentes do que foram descritas no Edital de leilão?

Sim e são de responsabilidades do arrematante, pois são consideradas dívidas “propter rem”, ou seja, dívidas do próprio bem. Para evitar surpresas desagradáveis, é de fundamental importância o arrematante contratar uma assessoria especializada antes de participar dos leilões.

A Mentor Assessoria em Leilões é uma empresa qualificada para realizar toda a análise prévia do leilão (jurídica e documental), bem como atuar em todas as etapas do processo de uma arrematação, desde a compra do imóvel no leilão (arrematação) até a posse do imóvel (entrega das chaves).


Como saber se o imóvel que quero arrematar é o ideal?

Para saber se o imóvel de interesse é o ideal, deve ser realizada a pesquisa de campo. Um trabalho árduo e que requer muita técnica e tempo, mas não se preocupe, a Mentor Assessoria é composta por profissionais especialistas, com ampla experiência no segmento de leilões e mercado imobiliário, qualificada para realizar toda análise prévia do leilão (jurídica e documental).


Para que serve o valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é usado para calcular valores de impostos sobre imóveis, especialmente o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ele é feito pela Prefeitura Municipal da qual está situado o imóvel.


Posso arrematar um imóvel com hipotecas e penhoras? Serão canceladas após a arrematação?

Não há nenhum impedimento em arrematar um imóvel que possua averbações de hipotecas e penhoras em sua matrícula. Entretanto, deve o arrematante ter o conhecimento de que natureza são essas averbações para evitar prejuízo. Todas elas, com ordem do juiz, serão canceladas. É de fundamental importância a contratação de assessoria especializada antes de arrematar qualquer leilão.

A Mentor Assessoria em Leilões é uma empresa qualificada para realizar toda a análise prévia do leilão (jurídica e documental), bem como atuar em todas as etapas do processo de uma arrematação, desde a compra do imóvel no leilão (arrematação) até a posse do imóvel (entrega das chaves).


Como participar dos leilões?

Para os leilões presenciais, deverá o interessado se dirigir no local, data e hora do leilão designado portando documentos pessoais com foto (RG e CPF); comprovante de endereço no nome e certidão de casamento (se casado). Será feito o cadastro em nome do participante.

Para os leilões online, deverá o interessado acessar o site do leiloeiro e preencher o cadastro solicitado, encaminhando os documentos solicitados conforme cada leilão. Recomenda-se que o cadastro seja realizado com antecedência, pois alguns leiloeiros solicitam, além dos documentos pessoais, um termo de adesão com reconhecimento de firma em cartório para liberar o cadastro.


Sou obrigado a registrar o imóvel arrematado em meu nome ou posso repassar diretamente para o futuro comprador?

O registro da Carta de Arrematação é ônus do arrematante e dever ser, obrigatoriamente, em seu nome. É vedado, por lei, o repasse do registro do imóvel diretamente para o futuro comprador, por violação ao Princípio da Continuidade Registral.


Quanto tempo demora a desocupação do imóvel de leilão Judicial?

Nos leilões Judiciais, a desocupação é realizada dentro do processo em que se deu o leilão. Após a arrematação; pagamento do lance; pagamento da comissão; das custas e impostos, o juiz expedirá o mandado de imissão na posse em favor do arrematante (posse). O prazo para a desocupação dependerá da rapidez de cada processo. A média, em 2019, das desocupações dos imóveis arrematados por nossos clientes, foi de 6 (seis) meses, porém não é uma regra.


Posso arrematar um imóvel em nome de uma Pessoa Jurídica ou só por meio de Pessoa Física?

O imóvel poderá ser arrematado através de Pessoa Física ou de Pessoa Jurídica. No caso de arrematação em nome da pessoa jurídica, deverá ser representada pelas pessoas legalmente capacitadas (sócio administrador, advogados) com poderes para tal.

Fazemos esse acompanhamento para nossos clientes, bem como o cadastro de forma correta, conforme determinação prévia. Vale lembrar que não será possível “trocar” o nome do arrematante depois de efetuado o lance.


Se o imóvel arrematado estiver ocupado, há risco do ocupante não sair e perder todo o dinheiro investido?

Se o ocupante do imóvel se recusar a desocupar o bem após a arrematação, o arrematante não perderá o dinheiro investido. A Mentor assessoria em leilões realizará todas as ações pertinentes para que o nosso cliente/arrematante obtenha a posse do imóvel. Em última hipótese, caso necessário, poderá ser determinado o uso da força policial.


Arrematei um imóvel mas não tenho dinheiro para pagá-lo ou me arrependi do investimento realizado, sofro alguma penalidade?

Arrematar um imóvel e não honrar com o pagamento ou mesmo desistir do leilão por arrependimento, é considerado fraude à leilão. Aquele que tentar fraudar a arrematação, além da reparação do dano na esfera cível, artigos 186 e 927 do Código Civil, ficará sujeito as penalidades do artigo 358 do Código Penal. (Artigo 358 – Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem: Pena – detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência).


Em um Edital de leilão há a seguinte expressão: “direitos sobre o bem” ou “direitos que o executado possui sobre o bem”, o que significa?

Para efeitos legais, a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante registro do título no Registro de Imóveis – artigo 1.245, do Código Civil.

Assim, por exemplo, se o devedor possui apenas um “contrato de compra e venda” de determinado imóvel, ainda que tenha quitado esse contrato, mas não registrou a transferência da compra na matrícula do bem, para fins legais, esse devedor possui apenas direitos sobre o imóvel.


Consta no Edital de leilão a expressão “venda ad corpus”, o que significa?

A expressão “AD CORPUS” advém do latim e significa “por inteiro”, “assim como está”. Nada mais é para que o interessado tome ciência de que o valor recai sobre totalidade do imóvel e não apenas à sua metragem. O bem será vendido no estado que se encontra.


É possível arrematar um imóvel coletivamente?

Sim. Um grupo de pessoas pode se reunir e arrematar um imóvel. O Registro do imóvel será feito em nome de todos os arrematantes, com suas respectivas proporções. Vale lembrar que a situação deve ser informada ao leiloeiro antes da arrematação.


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